Contrato de alquiler de vivienda: qué debe incluir

El contrato de alquiler de vivienda es el documento que más disputas genera en el día a día de los arrendamientos, y casi siempre por lo mismo: cláusulas copiadas de internet, datos a medias y ningún inventario. Un contrato bien hecho no es más largo ni más complicado que uno malo; simplemente dice con claridad qué se alquila, durante cuánto tiempo, por cuánto y en qué estado. La Ley de Arrendamientos Urbanos fija un marco que las partes pueden ajustar, pero solo dentro de ciertos límites. En esta guía repasamos los apartados que conviene cuidar y los errores que conviene evitar antes de firmar.

Qué se considera vivienda habitual

La norma distingue entre el arrendamiento de vivienda, destinado a satisfacer la necesidad permanente de habitación del inquilino, y el arrendamiento para uso distinto, donde entran la temporada, la segunda residencia y los locales. De esa distinción dependen el plazo mínimo, la prórroga y el régimen de actualización de la renta, así que la primera decisión es tener claro qué tipo de contrato se está firmando.

Si la vivienda se alquila como residencia permanente, el inquilino cuenta con una protección de duración que no existe en los alquileres de temporada. Confundir ambos supuestos es una fuente habitual de conflictos, porque las reglas aplicables cambian por completo.

Apartados que no deberían faltar

Un contrato de vivienda completo cubre estos puntos:

• Partes. Nombre, documento y domicilio de arrendador y arrendatario, y acreditación de que quien alquila es el propietario o está autorizado.
• Vivienda. Dirección completa, referencia catastral si se conoce y anexos como trastero o plaza de garaje.
• Duración y prórroga. Fecha de inicio, plazo pactado y régimen de prórroga y de desistimiento.
• Renta y actualización. Importe mensual, día de pago, forma de pago y criterio de revisión anual.
• Fianza y garantías. Fianza legal y, si se pacta, garantía adicional.
• Gastos y suministros. Qué paga cada parte: comunidad, IBI, suministros y suscripciones.
• Inventario y estado. Relación de muebles y electrodomésticos y descripción del estado inicial.
• Obras y mejoras. Qué reformas puede hacer el inquilino y con qué autorización.

El inventario es probablemente el apartado que más problemas evita. Sin él, cualquier desperfecto se convierte en una discusión sobre si existía antes o después de la entrada.

Duración, prórroga y desistimiento

En el alquiler de vivienda habitual, el arrendatario puede permanecer en la vivienda durante el plazo mínimo legal, aunque haya firmado un contrato más corto, siempre que cumpla las condiciones pactadas. Pasado ese periodo, si ninguna parte avisa con la antelación prevista, el contrato se prorroga por periodos anuales. Esa mecánica explica por qué las cláusulas de aviso y de notificación son tan relevantes.

La tabla funciona bien como lista de comprobación: si alguna fila queda en blanco, el contrato tiene un punto débil.

Fianzas, garantías y devolución

La fianza legal equivale a una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda habitual y debe depositarse conforme a la normativa autonómica aplicable. Además de esa fianza, cabe pactar una garantía adicional, que suele cubrir desperfectos o impagos. Lo importante es que el contrato explique para qué sirve cada cantidad y cómo se devuelve al finalizar.

La devolución no es automática: procede cuando el inquilino entrega la vivienda en el estado pactado y al corriente de pagos. Por eso conviene fijar un plazo para la devolución y un procedimiento de comprobación del estado del inmueble, con acta o parte firmado.

Obras, mascotas y convivencia

Estos tres puntos rara vez aparecen en los modelos genéricos y son los que más fricción provocan después. El contrato debería indicar si se permiten obras menores, si se admiten animales de compañía con determinadas condiciones y qué normas de convivencia se asumen en un edificio sujeto a la ley de propiedad horizontal.

También conviene aclarar la situación de las personas que se incorporan después a la vivienda, como una pareja o un hijo, y si el arrendatario puede subarrendar habitaciones. Sin esa previsión, cada cambio familiar se convierte en una renegociación.

Antes de firmar: comprobaciones prácticas

Comprueba la identidad y la titularidad de la vivienda, revisa que la cédula de habitabilidad o la documentación administrativa esté en orden si así lo exige el lugar, y verifica que el importe y el día de pago escritos coinciden con lo hablado. Fotografía el estado de la vivienda el día de la entrega de llaves, con fecha visible, y guarda el inventario firmado.

Un contrato de alquiler bien redactado no evita todas las diferencias, pero reduce las que nacen de la ambigüedad. Y si en la operación hay un avalista, una garantía adicional o un importe elevado, siempre es prudente que alguien con criterio jurídico revise el texto antes de firmarlo.