Cuánta fianza se paga por un alquiler y por qué

La fianza es uno de los puntos donde más se discute al firmar y, sobre todo, al terminar un alquiler. El inquilino suele verla como un dinero que entrega y tarda en recuperar; el propietario, como la única garantía real frente a impagos y desperfectos. Las dos visiones son compatibles si el contrato dice con claridad qué cubre la fianza, cuánto se entrega y en qué condiciones se devuelve.

Qué es la fianza y qué cubre

La fianza es una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales. No responde solo del pago de la renta y de las cantidades asimiladas: también de que la vivienda se devuelva al concluir el contrato tal como se recibió, salvo lo que haya perecido o se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable.

Es, por tanto, un importe fijado de antemano que se entrega al arrendador y que cumple una función de garantía. No es una comisión, no es un pago a cuenta de la renta y no es un ingreso del propietario.

Cuánto se entrega

La Ley de Arrendamientos Urbanos hace obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, y distingue según el destino del inmueble: una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, como locales u oficinas.

La distinción importa porque no es infrecuente ver contratos de vivienda con fianzas calculadas como si fueran locales. Si el documento aplica la regla equivocada, conviene aclararlo antes de firmar, cuando todavía es una conversación y no un conflicto.

Actualización de la fianza

Durante los primeros cinco años de duración del contrato la fianza no está sujeta a actualización. Cada vez que el arrendamiento se prorroga, en cambio, el arrendador puede exigir que se incremente, o el inquilino que se reduzca, hasta igualarse a una o dos mensualidades de la renta vigente en ese momento, según proceda.

Es un ajuste lógico: la fianza se calcula sobre la renta, y si la renta cambia, la garantía se descompensa. Lo importante es que la revisión se plantee en el momento de la prórroga y por escrito, no como una petición improvisada a mitad del contrato.

La tabla permite revisar el recorrido completo de la fianza: qué se entrega, cómo se ajusta y cómo se recupera.

Fianza y garantías adicionales

El arrendador puede pedir garantías adicionales al mes legal de la fianza, como un aval bancario. Lo relevante es que el contrato las nombre como tales y explique su funcionamiento, porque una garantía adicional no se devuelve igual que una fianza ni se ejecuta con los mismos requisitos.

El inquilino, por su parte, tiene derecho a exigir compromisos al propietario: por ejemplo, que la vivienda se entregue pintada o con el mobiliario acordado previamente. Son obligaciones que conviene dejar escritas en el mismo documento, junto al inventario.

La devolución

La fianza debe devolverse cuando termina el contrato, salvo que se haya destinado, total o parcialmente, a cubrir rentas impagadas, cantidades asimiladas o desperfectos. Si transcurre un mes sin que el arrendador la devuelva y sin motivo, la fianza empieza a devengar intereses.

Para que la devolución no se convierta en una negociación, ayuda haber documentado el estado inicial: acta de entrega, inventario y fotografías. Sin esa referencia, cualquier discusión sobre un desperfecto se resuelve por impresiones.

Cómo evitar el conflicto

• Deja constancia del importe. Que la fianza figure con su cifra y su carácter en el contrato.
• Documenta el estado inicial. Fotos, inventario y contadores en el momento de la entrega.
• Separa conceptos. Fianza, aval y mensualidad anticipada son cosas distintas.
• Guarda los justificantes. Pagos de renta y suministros durante toda la relación.
• Reclama por escrito. Al terminar, pide la devolución con fecha y deja rastro del envío.
• Revisa las prórrogas. Si el contrato se prorroga, comprueba si la fianza debe ajustarse.

La fianza funciona bien cuando es previsible. Casi todos los conflictos nacen de una cifra poco clara, de un estado inicial sin documentar o de una garantía adicional que se presentó como si fuera lo mismo. Revisar el contrato con esas tres ideas en la cabeza ahorra la conversación más incómoda, que es la que se tiene con las llaves ya entregadas.