Contrato de arras: penitenciales o confirmatorias

Las arras aparecen en mitad de casi todas las negociaciones inmobiliarias, y suelen aparecer mal explicadas. «Doy una señal», «dejo un depósito», «si me arrepiento lo pierdo»: son frases que todo el mundo usa y que no siempre significan lo mismo. El contrato de arras es la pieza que convierte ese gesto en un acuerdo con consecuencias definidas. Bien redactado, protege a las dos partes; mal redactado, es el origen de pleitos que duran años. En esta guía explicamos los tipos de arras, qué significa cada uno y cómo enfocar la cláusula.

Qué son las arras y para qué sirven

Las arras son una cantidad de dinero que una parte entrega a la otra como señal dentro de una negociación de compraventa, típicamente de un inmueble. Su función principal es doble: confirmar que existe un acuerdo y servir de garantía del cumplimiento. La cantidad y el efecto dependen de lo que las partes pacten, así que la primera decisión es elegir qué tipo de arras se están entregando.

El error más común consiste en usar la palabra «señal» sin aclarar el régimen. Eso deja la consecuencia del arrepentimiento a merced de la interpretación, y las dos partes pueden estar pensando cosas distintas el mismo día de la firma.

Los tres tipos de arras y en qué se diferencian

La práctica distingue tres modalidades, con efectos muy diferentes:

• Arras penitenciales. Permiten desistir: quien las entregó las pierde si no cumple, y quien las recibió debe devolverlas duplicadas si es él quien no cumple.
• Arras confirmatorias. Refuerzan el contrato ya celebrado y se imputan al precio, sin ofrecer una vía de desistimiento.
• Arras penales. Fijan la indemnización debida en caso de incumplimiento, con la función de tasar de antemano los daños.

La diferencia práctica es enorme: en las penitenciales el arrepentimiento tiene un precio conocido; en las confirmatorias, el incumplimiento se resuelve según las reglas generales y puede exigirse el cumplimiento forzoso. Por eso el contrato debe decir expresamente qué tipo de arras se pacta.

Qué debe contener la cláusula

Sea cual sea la modalidad, la cláusula de arras debería responder a estas preguntas:

• Qué cantidad se entrega y en qué concepto.
• Qué tipo de arras son y qué efecto tiene el desistimiento.
• Cuál es el precio total pendiente y cómo se pagará.
• Qué plazo hay para formalizar la compraventa y ante quién.
• Qué ocurre si alguna de las partes no llega a tiempo.
• Qué gastos e impuestos asume cada parte.

El plazo para formalizar es la cláusula que más conflictos evita. Sin fecha, quien recibe las arras puede esperar indefinidamente y quien las entrega no sabe cuándo puede exigir.

La tabla resume la lógica de cada modalidad. Basta con señalar en el contrato cuál se aplica y añadir la cantidad concreta.

Arras en compraventa de vivienda

En la compraventa de una vivienda, las arras cumplen además una función de reserva: sacan el inmueble del mercado durante el tiempo necesario para verificar cargas, obtener financiación y preparar la escritura. Ese periodo es justamente el que hay que delimitar por escrito, con las condiciones que deben cumplirse para seguir adelante.

Conviene aclarar qué ocurre si finalmente no se concede la financiación al comprador. Sin una cláusula específica, esa situación puede acabar tratada como un incumplimiento, con la pérdida de las arras. Preverlo de antemano, y decir si se devuelven íntegras en ese supuesto, es una de las previsiones más útiles del documento.

Arras y otros contratos

Aunque el uso más habitual está en la vivienda, las arras también se emplean en la compraventa de vehículos, de maquinaria o de participaciones de una sociedad, y en la reserva de determinados servicios. En todos esos casos la mecánica es la misma: una cantidad que se anticipa y un régimen de consecuencias que hay que elegir.

Cuando el objeto del contrato es un bien sujeto a cargas, la cláusula de arras debe coordinarse con la de saneamiento de cargas. Si el vendedor no puede transmitir libre de cargas en el plazo pactado, la consecuencia debería estar prevista, y no siempre coincide con la de un simple arrepentimiento.

Antes de firmar

Comprueba que el importe, la forma de pago y el plazo coinciden con lo negociado. Verifica que quien recibe las arras es el titular o está autorizado para ello, y pide por escrito el concepto con el que se entregan. Si se pactan arras penitenciales, ten claro el coste del arrepentimiento antes de comprometerte.

Las arras son una herramienta excelente porque permiten negociar con reglas conocidas. Su único riesgo real es el de siempre: firmar un documento que usa la palabra «señal» sin explicar qué significa. Aclararlo cuesta cinco líneas y ahorra muchos disgustos.